专业选址全流程

Step 1:卖什么，卖给谁

选址之前,做好市场调研,搞清楚自身品牌定位,通俗来讲就是,卖什么,卖给谁。如果是中高端品牌,即使开在人流量最为密集的地点，也不一定能够有理想的转化效果。店铺品牌与周边客群属性息息相关,搞清定位才能够选址成
Step 2 :开在哪

这里的开在哪指的是商圈,即门店所在位置,以某个十字路口/商场为圆心,以500米~ 2000米以上画一个圆,这个圆所辐射的范围即商圈概念,这个圆圈里的人都是愿意到圆心去消费的。选定了商圈，我们还要从多个维度进行调查分析:商圈是否具备长期拥有充裕客人?商圈内人口数量及收入水平?商圈内客群用户画像?商圈内各类型店铺占比?等等。从而考量此地是否有开店价值

Step 3 :开在什么位置
确定商圈后,我们还需要确定门店的具体位置。前方已经说到四个选址"黑话”, 此时就要结合起来分析应用。
如何确定-一个商圈的聚客点?要综合人流、顾客的行走路径进行选择,简而言之就是人流量最大、行人最容易看到、最容易被找到的地方。店铺不一定要选在聚客点,但一定要参照聚客点来做选址。
人流计算方法:
①要在不不同方向的客人到达店铺的最近路线上去
计算;
②做人流计算，a.在一周中选择3~5个连续营业日,包括周末,计算人流; b.在自己的营业时间内观察并计算人流;
③最后综合得出适合自己的商圈聚客点,选址离该点越近越好。
Step 4 :租金评估
主要为三个方面
店面背景
有无违拆可能,政府未来的规划与政策情况房东背调，可以通过附近中介公司或老小区住户(如果有)侧面打听房东的背景情况,同时了解租户的历史情况
房租价位谈判
了解房东出租意愿,向附近类似店面打听租金价位，是否与历史信息一致,最后确定可签约的大概情况
Step 5 :合同谈判
免租装修期

一般情况下免租装修期为45-60天，这是和房东谈判首要条件,这涉及到装修的周期,尽可能控制在免租期内开店。

租金及押金

在与房东砍价前,须先做未来的营业额预测及损益试算，尽可能取得合理的价位。另外,确定房租结算方式。缴付房租一般有按月结算、定期缴付和一-次性付清三种方式,不排除部分房东要根据你的经营情况分享一定比例利润， 要提
前谈清楚。比较有规模的公司-定要事先考虑到续约条件,也就是租金递增频率,尽可能和房东谈判,每两年递增一次，每次递增调整在5%以下,一般情况下递增的标准要争取控制在租期内平均调整系数12%以下。还有的店面是长期租的，-租就是五年、十年这些都是谈判的重点。

Step 6 :立地报告

立地报告是新门店筹备阶段完成的一份重要文件，也是对新店的营业额进行预估，以及投资回报进行财务分析后得出的一-份总结。
立地报告包含16项如下:
①新店选址申请书

②门店租赁要件调查表

③门店工程配套条件表

④开发基准表
⑤商圈评估表
⑥竞争对手分析
⑦吝流量分析
⑧租金成本计算表
⑨对等店应收预估表
⑩新店装修工程费用预估表
⑪门店损益分析表
⑫回未来五年预估损益表
⑬商圈示意图
⑭商圈图说明
⑮固商铺实景照片
⑯门店平面图、效果图、店中店落位图

Step 7 :合作签约

相关部门依立地报告的评估,总结判断达成合同签约意向,接下来就涉及到合同法律问题了。订立商铺租赁合同需要特别注意的点:

①承租人的主体资格

②租赁房屋用途(需为商业用房否则无法办理
营业执照) 

③租赁期限(一般不得超过20年)
④转租问题

⑤租赁合同登记